用心用情用力化解“骨头案”

“太感谢法院了，帮我们了却了一桩天大的烦心事。”近日，被执行人马某和申请执行人刘某一起来到安徽省蚌埠市中级人民法院，分别送上锦旗，感谢法官在化解一起房屋买卖纠纷执行案中所付出的努力。

卖主消失，买房陷入诉讼

马某一家人蜗居在仅有30多平方米的房屋里，年迈的母亲希望住上一楼的房子。2013年1月22日，马某看中了郭某某名下的位于蚌埠市某小区的二手房，双方签订了房屋买卖合同，办理了公证，马某支付了十余万元现金，郭某某很快将房子交付给马某。为了尽快拿到房产证，马某四处筹集剩余房款，并到银行偿还仍在郭某某名下的银行按揭。但马某突遭晴天霹雳，他被告知所购买的房屋被法院查封，即便是偿清了银行按揭贷款，也无法办理产权过户。

原来，郭某某夫妇于2011年、2012年先后向张某某借款合计34万元。在郭某某与马某签订二手房买卖合同的第二天，张某某向法院申请诉前保全案涉房屋，法院依法查封了这套房屋。此后，郭某某夫妇犹如“人间蒸发”，不见踪影。

“当时怎么都联系不上卖方，去银行交不了款，更办不了过户，我感觉天都塌了。”马某回想起当时的情形激动不已。无奈之下，马某将郭某某夫妇诉至法院，请求判令两人协助办理房屋过户手续。郭某某夫妇未出庭应诉，法院依法进行了缺席审判，判决郭某某夫妇把案涉房屋过户给马某。

以物抵债，房子再次转手

与此同时，债权人张某某也将郭某某夫妇诉至法院，要求偿还借款34万元，法院亦缺席判决其胜诉，张某某向法院申请强制执行，对案涉房屋进行了续查封。

“拿到胜诉的判决后，我就向法院申请强制过户。2015年5月，法院立案执行，我收到了法院终结本次执行的裁定，理由是这套房子已经依法查封，暂不符合执行条件。”马某说。于是，马某对续查封程序提出异议，但异议被驳回。马某仍不服，提起案外人执行异议之诉，最终一审法院支持了马某的诉讼请求。

张某某对一审法院判决停止执行案涉房屋的判决不服，向二审法院提起了上诉。二审法院判决支持了张某某的上诉请求，撤销了一审法院停止执行的判决，驳回马某的诉讼请求。

2019年1月，张某某申请恢复执行拍卖仍在郭某某名下的案涉房屋。法院对案涉房产启动评估程序。拍卖程序开始之前，法院约谈张某某，告知房屋中有案外人居住，张某某申请以现状拍卖，不要求法院腾退，并承诺若现状拍卖流拍，其愿意以物抵债，抵债后不要求法院腾退。

法院随即启动拍卖程序，案涉房屋经一拍、二拍均流拍，张某某同意以二拍流拍价33.6万余元抵债。因案涉房屋尚有25万元的银行房贷未偿还，张某某代偿全款后，法院将这套郭某某名下的房屋作价33.6万余元，交付张某某抵偿债务。

不久，刘某以34.3万元的价格向张某某购买了案涉房屋，并办理了不动产过户登记。因马某母亲居住在案涉房屋内不愿搬出，刘某诉至法院，要求判令马某排除妨害腾退房屋，获得支持。2021年6月，刘某向法院申请执行，要求居住在房屋内的马某一家人迁出房屋。成为被执行人的马某怕“财房两空”，不愿主动腾退。

想到自己花钱买房，马某感到非常憋屈，便向多个部门反映情况。刘某也为自己付了全款又拿不到房屋愤愤不平。

成立专班，彻底化解矛盾

这起执行信访案件引起了蚌埠中院领导的重视。郭某某夫妇卖房后“人间蒸发”引发的系列诉讼，孤立地看法律程序没有什么问题，但明显存在机械办案问题。

蚌埠中院党组进行专题研究，决定实行由一把手领衔的“领导包案+专班办理”模式，实质性化解这起“骨头案”。

“我们一定要将心比心、换位思考，要用心、用情，尽最大力量把群众的合理诉求解决到位。”蚌埠中院院长高仁宝对专班工作提出要求。

专班成员与马某沟通中得知，申请执行人刘某持房屋产权证向供水、供电部门申请了停水、停电，马某年近80岁的母亲居住在案涉房屋里，生活极其不便。了解情况后，专班成员当即联络相关部门，协调恢复了供水。实地走访居住在房屋内的马某母亲，查看房屋现状，了解生活状况，介绍工作进度，获得马某一家人的充分信任。

鉴于此案由郭某某夫妇卖房引发，专班成员尝试通过查找郭某某夫妇下落和财产状况寻找突破口，通过公安机关、外地法院查询活动轨迹、户籍信息、房产等财产记录，均未果。专班成员及时转变思路，集中力量开展约谈和解工作。先后分别接待了马某、刘某，热情接待、以礼相待，让双方放下了戒心和包袱。通过倾听事情的前因后果、来龙去脉，捕捉关键信息，并固定下双方的诉求。得知马某因母亲年迈习惯居住这套一楼房屋而坚决不搬，刘某也是为让母亲居住而购房、提起诉讼甚至申请强制腾退，但因其母亲的过世失去了要房的意义，有了让房的念头。

2022年3月8日、9日，专班成员连续两天做马某、刘某的和解工作。从接待过程的安排停车、进院、茶水等细节入手，平等对待、以礼相待，赢得马某、刘某及其各自陪同家人的好感。通过背靠背、面对面调解，3月9日临近中午，双方终于达成和解协议，刘某自愿将房屋让给马某。

和解协议签订后，专班成员多措并举协助马某筹款，提前赶赴蚌埠市房屋交易中心了解过户的详细流程、所需费用、可能遇到的问题，确保协议履行万无一失。法院出具相关法律文书协助办理过户登记。刘某主动协助马某办理过户手续。刘某领取了相应的款项，马某拿到了期盼已久的房屋产权证书。

“3个月时间，蚌埠中院法官解决了我的烦心事，我不但摘掉了被执行人的帽子，还拿到了朝思暮想的房产证，成了真正的房主。我由衷地感谢为民办实事的好法官。”马某激动地说。（周瑞平 本报通讯员 任意鑫）

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